疫情反复的这三年，似乎过的格外漫长。每天都在为“以后”担忧烦恼，我们如此，房企亦如此。
疫情反复的这三年，又似乎时间如梭似箭。恒大融创暴雷好像还发生在昨天，记忆犹新。
三年岁月，如同大梦一场。其中昏昏沉沉，飘零辗转。
梦醒时分，物是人非。
民营房企巨头一个个接连倒下，凄风惨雨之际，房企正在艰难求存。
1
截止到七月，销售额超过两千亿的房企就只剩下碧桂园、万科、保利这三家独自美丽了。
其中，碧桂园以.2亿的操盘销售金额保持行业第一。
18号碧桂园上半年业绩预告露面，从去年上半年的亿急速下降到今年上半年预期的2-10亿，核心净利润同比暴跌70%。
所以碧桂园马不停蹄的开了个“利润腰斩反思会”，其实也就是想给大家吃个定心丸。
莫斌解释了碧桂园利润大幅下降的主要原因：
一是市场下行叠加工程进度减缓，已出售物业确认的收入减少；二是内部低毛利项目结转，导致房地产业务结转毛利率下降；三是出于审慎原则对物业项目计提的减值增加；四是外汇波动造成预期净汇兑损失所致。
很多媒体针对这个发言揶揄莫斌甩锅市场，是缺乏基本认知的。
大家可以看看现在的汇率，就知道美债已经变成“利滚利”了。
很坦率的讲，曾经地产年景好时，我看到负面新闻很激动，但现在恰恰相反，感觉坏消息太多，心里总盼着能有些好消息。
毕竟，这几年谁都难。
疫情让很多房地产工程难以为继，再加上市场的萎靡不振，整个房地产行业都如履薄冰，我之前就说过，如果房价暴跌，地产迈不过这道坎，大环境会更差的。
既有这样的心态，再看碧桂园莫总裁的讲过，倒也不失为实话。
会议中，莫斌说了这样一句话：
——对于部分市场缺乏审慎原则，市场下行和预期形成反差，造成决策失误，授权下放造成区域为抢占市场造成投资质量不高的情况需要改善。
显然，这是莫斌的“自我批评”。各大房企总裁能做战略检讨的人很少，少到我只看见了一位莫斌。
不过客观的说，房企四大天王中只有碧桂园坚持“农村包围城市“的战略布局，或许，和碧桂园杨老板农民出身有关系吧！
“占领三四线、坚定下沉五六线、谨慎布局一二线”
曾经这样的战略就被行业内大佬质疑，今天看来也做实了“战略布局错误”这六个字。
回到五年前，碧桂园的扩张逻辑是没问题的，一方面是涨价去库存；另一方面是棚改货币化以及农村人口城市化带来的巨大增量。
所以碧桂园在、年三四线火爆的时候，为了抢占市场，高价拿了很多地。
但是再看看现在的房地产市场。一二线城市都自顾不暇，更别提三四县城市了。
小城市要产业没产业，要人口没人口，再加上本地房企的无序开发，房子多得赛星星。
没法子，碧桂园从年至今，在三四线城市的房子都是五折、六折的亏本销售。
销售下滑势必伴随组织调整，碧桂园也不例外。
碧桂园由原来的个区缩减到63个。直接从三四线城市撤离，甚至连一些二线城市都舍弃了，直接退到京津+长三角+珠三角+成渝+长江中下游都市圈。
如果说碧桂园净利润下降、战略收缩、组织调整都是为了“活下去”，那么，债务不违约则是碧桂园最后的努力与挣扎。
大家也都知道，咱们国内房企暴露都是因为美债违约，而在美债违约之前，都会出现一种情况：
就是国际信用评级机构下调房企信用评级，这会直接引爆房企“挤兑”。而今年8月，瑞银下调了碧桂园的评级。（其实瑞银下调了除万科外的所有大房企评级）
花样年老板“宝宝”姐在暴雷后曾说过评级机构‘做空’的事，只是大家都忙着吃瓜看房企暴雷，没什么人注意。
这事大家也别问我，神仙阶位太高，我真不知道，我只知道两件事：
第一、狼来了不是问题，问题是自己的篱笆扎地稳不稳；
第二、出事儿后，碧桂园得到了“特赦”，包括上交所路演、发债等等。
不过话说回来，“打铁还需自身硬”把篱笆扎稳，那么，碧桂园的篱笆扎的稳吗？
来，接着给大家撸清楚。
2
碧桂园利润同比暴跌70%的同时，还说了一些振奋人心的好话，不然莫总这投资者电话会开的就像过家家了。
看看今年下半年碧桂园的到期债务情况：一则境外已经没有到期美元债；
二则境内只有两笔共计40亿的到期债务，违约风险解除，这是一个很好的信号。
莫斌也表示：“40亿的债务体量，在碧桂园每个月数百亿销售占比是非常小的。”小场面，不用担心。
这么看，似乎到年底，碧桂园是安全的。
在销售额上，碧桂园的实际销售开始逐渐回暖。上半年权益销售额高达亿，业绩远远领先同行。
不仅如此，碧桂园还在不断的回笼资金。今年前6个月，碧桂园权益回款率为92%，连续7年回款率保持90%以上的高位。面上看，数据还是很不错的。
那么，碧桂园最大的问题是什么？
主要是两点：
第一、从内部管理角度看，碧桂园原定的“三四线”战略，让管理半径过长，在很多人、事、物的控制上都非常弱。这点我们之前发文也说，内部贪腐、工程质量等遗祸还在。
碧桂园的贪腐问题，在行业内都是非常出名的，关于这点我们之前也曾发文《嫖资万！碧桂园的惊天大雷！》说过。
第二、从现有市场情况预判，销售回款将进一步下滑，而碧桂园的供应商、工程款、现有项目运维等等仍需不断投入。
从暴雷房企债务维度看碧桂园“能过年”，若是掀开表面，从收支角度的内里看，碧桂园已经“五内俱焚”。
来，往下看看碧桂园的处境，大家就更明白！
3
碧桂园的利润降低，销售额减少都是众所周知的事，但是现在，我要说点不一样的。
首先是碧桂园多地楼盘停工。
近一年多，碧桂园多地楼盘长期停工、疑似烂尾的消息频频爆出，包括郑州、昆明等省会城市。
然后是房屋质量问题。
碧桂园作为恒大之后的第一大房企，全国各地项目众多。“给您一个五星级的家”也是碧桂园的主打招牌。
但事实完全相反，全国各地不断曝出碧桂园房屋漏水、装修质量差等房屋质量问题。
五星级的家变成了五星级的坑。
在国内某个投诉平台上，投诉碧桂园的已经超过条，全国很多城市都出现过业主大规模维权行动。
甚至很多人听到碧桂园这三个字，第一反应就是房屋质量问题。
然后是组织管理问题。
据悉，碧桂园总部开始实行工分制度。
我第一眼看见“工分”两个字，还以为我看错了，“生产队里挣工分”都是什么年代的事了，真没想到，碧桂园的HR为了自己活下来，屠戮同事玩法很刺激嚒！
网上传阅的情况是这样的：
项目赚工分，工分换月薪。一个人的团队只给公分，这就是变相降薪。
地产人玩命干，结果穿越七十年代挣工分了！
还有知情人士爆料，碧桂园很多部门降薪超过50%，并且取消了年终奖，目前也开始了新一轮裁员行动。
文章在这之前吧，还是挺希望碧桂园活下去的，毕竟暴雷对买房人、员工、供应商都没好处，都得跟着倒霉。
但是写到这里吧，我就只能说杨老板这组织管控手段，还是农民，就算再招聘位博士，0位博士也是农民。
做法太农民！
然后是融资渠道受限问题。
恒大总负债2万亿，碧桂园总负债1.65万亿，紧追其后，是国内唯二负债超万亿的巨型房企。在融资方面，6月22日，国际评级巨头穆迪将碧桂园的高级无抵押评级从Baa3下调至Ba1（垃圾级），并撤销其Baa3的发行人评级。无独有偶，惠誉也将碧桂园的评级纳入负面观察名单，毫不夸张地说碧桂园已经处于雷暴的边缘。
结合前文说的瑞银，国际上的信用评级机构，没有一个放过碧桂园的。
要知道，评级下调可是暴雷的预兆。
毕竟宇宙房企恒大都倒下了，再发生什么事都不觉得稀奇了。
在我看来，碧桂园会不会倒下这个问题本身就没有意义，因为除了“钱”谁都救不了他，关键问题是，他没钱了。
如今的房地产市场已经低到不能再低了,剩下的那些个房企就只有一个字——熬
缝缝补补又一年呐。
