楼市撕开一道口子3个消息接踵而至,风 [复制链接]

9月的楼市，闷得跟蒸笼似的，让人透不过气来：数据显示，年内调控次数已经突破次，相比过去两三年的调控环境，有过之而无不及。对开发商来说，只能挣扎求生，克而瑞数据显示，TOP房企8月实现销售操盘金额.7亿元，同比下降20.7%、环比下降10.7%。市场成交持续降温，29城住宅成交面积同环比分别下降22%和10%，较年同期下降8%。

环比跌幅10.7%是什么概念？相当于有多亿的销售额消失了。要知道，销售额是房企的“生命线”，只要房子卖得出去，企业的资金流至少是安全的。如果房子开始积压，哪怕房企能通过各种渠道借钱，也只能解燃眉之急而已。

原因在于，过去房地产有一套高周转、高杠杆模式，玩得炉火纯青，拿地-施工-回款-再拿地，流程持续简化，施工周期不断压缩的同时，房子也在广大地市、县城加速覆盖。房企在这套体系下如鱼得水，扩张的速度也前所未有，据统计年鉴，年底，全国共有9.9万家房市开发企业，各类名不见经传的小开发商也来分一杯羹。

房说君认为，虽然这与地产业的高收入模式密不可分，但是在高额负债、高额利息下，再牢不可破的机制，迟早也会出问题。正如现在，楼市撕开一道“口子”，3个消息接踵而至。

第一，房企降价趋势开始蔓延

对于市场走势，地产商可能是嗅觉最灵敏的一个。比如三四线城市岳阳、以旅游为名的昆明和桂林“约束降价”，原因是有楼盘将7元/平的房子降到元/平销售。上观新闻报道，昆明楼盘1.6万/平降到1万/平，老业主要求退房。比如全国百强县，江苏江阴市禁止房地产打价格战。

换个角度来看，当市场禁止低价倾销时，也反向体现出市场的天平正在发生转移，购房者买房越来越理性。

具体来看，降价区域具体可分为两类，一是三四线人口流出和产业发展相对薄弱的区域，二是热门城市的外围区域，受大城市调控二手房影响，市场信心下降，销售价格也高处回落。

事实上，从5、6月开始，开发商就开始“扛不住”了。一方面经济周刊报道，对比年初售价，5月全国前五房企纷纷调低了销售价，最高达到元。头部房企都这样了，其余企业可能也躲不过风潮；另一方面，受控制贷款和限制融资的“3+2红线”影响，房企的资金流本来就紧张，年债务到期规模预计达到万亿，同比增加36%，债务大规模增加，留给房企的路可能只有让利这一条路。

第二，“降地价”落地，土地市场转冷，流拍加剧

房企借不到钱，土地流拍也顺理成章。21世纪经济报道消息，中指研究院数据，6月至今，一二三四线城市涉宅用地流拍宗，其中一二线城市流拍99宗，三四线城市流拍宗，7、8月各线城市合计流拍宗。

这是有背景的。在近期公布的第二批供地公告中，深广、天津、青岛、成都、合肥等地明确提出：调低土地溢价率上限、地价下调、房价上限下调等系列新举措，其中“地价下调、房价随之下降”被视为降地价的落地标志。房说君认为，地价始终是破解高房价的举措之一，限制地价并将房价限制随之下调，等于将堵住了新房房价上涨的可能性，对于部分热门的城市，自然也会传导到二手房市场。

第三，长达5年的楼市变局？10城出招，超百万套住房在路上

国家释放风向，未来5年将迎来楼市的一场新变局。在近期会议上，住建部表示在十四五期间，将以发展保障性租赁住房为重点，进一步完善住房保障体系，努力实现全体人民住有所居。

这次会议的重点是住有所居，而且在这里不是仅仅指的买房，还包括提供给各类人群的保障租赁房，目的是让买房和租房齐头并进，实现每个人都住得起，有地方住的目标。可以预见的是，在未来的5年时间，各类关于租赁保障房的配置措施会陆续推出，给市场的改变局面可能会超过很多人的现象。

据21世纪经济研究院统计，上海、北京、深圳、广州、重庆、苏州、成都、杭州、武汉和南京10城就发展保障租赁房做了安排，比如，北京提出在未来5年，形成租赁住房供应40万套（包括间、宿舍床位）以上；上海计划形成供应租赁住房超过42万套（间、宿舍床位），占住房供应总套数的40%；广州筹建保障性租赁住房（含人才公寓）60万套。

10城已经出招，以目前的筹建计划来看，涉及超过万套住房，不仅如此，租金方面，北京，成都还明确租金接受指导价，年涨幅不超5%，届时一二手房的限价管控，也将复制到租赁房。

为什么要将市场改变？其实房子商品化以来，买房一直充斥着每个国人的神经，因为房子的价值一路提升，让人们的恋爱、生育、养老、社保都与住房相结合，似乎没有房，任何事的办不成的样子。相比之下，租房要面对受气、变相给房东攒贷款、中介暴雷、住不舒服等问题，使得大部分人并不看好租房，宁愿耗尽身家背债也要买房。

在此背景下，为了保障低收入人群的住房困难，保障租赁房就应运而生，而且按照国家这样的架势，不仅要解决住，还在此基础上一改商品房的传统格局，让租赁保障房也能享受租购同等的权利，不再受制于高额房价。

降价、限地价、新规落地，这3个消息带来的可不是仅仅短期的市场改变，而是从长期运行的改变，相当于给楼市撕开了一道口子，随着撕扯的幅度越大，在未来两个月，楼市迎来贬值潮的可能性会越多，因为调控房企、地价，以及开启楼市租赁变局，都是以防范大涨大跌为支点展开的措施。

正如央媒经济日报在《别让高房价吓跑大城市的年轻人》一文中讲的，城市的发展需要靠创新活力，而年轻人就是创新的主体动力，但房价偏高导致人们根本买不起房子，创新不得，还不得不离开城市。

房说君有话说，所以央媒8字回应的：房价偏高，亟待调整。很好的告诉了你我现阶段的房地产，必须要采取措施进行控制和限制，不然的话只会使它逐渐偏离导向，毕竟一个有人有产业资源的城市，才能有足够动力去创新发展。

看到这里，也不难发现房地产的走向基本也清晰了，高杠杆会逐渐成为历史，住房高价落下帷幕，稳房价地价预期将成为以后的市场基调。

本文所用图片均来自网络，如有侵权请联系删除。文章为“每日房说”原创，严禁转载抄袭，发现必深究。（撰文：楼市隐隐侠）