8月来了，楼市“金九银十”的脚步近了。
自进入8月以来，昆明市场所表现出的动静，已经可以窥见房企积极备战“金九银十”的良苦用心。
毕竟盘完上半年的业绩，可能很多房企还是慌的。
官宣“卖得好”的项目有一定共性
在昆明市场，伴随着7月的结束，对应的月度销售战报，也成为了8月的助攻手段。
据不完全统计，昆明市场发布7月销售业绩的项目大约有7个，“官宣”总销售额近10亿元。
其中，书香云海宣称7月顺销3.6亿元，是官宣月度销售金额最多的项目。折算到天来看，平均每天多万的成交量，日均约五六套的销量。
这样的成交数据，对于昆明市场来说，已经是非常可观了。
按照此前到访多个项目售楼部看到的情况，有些项目可能每天的到访量都到不了五六组。
从以上敢于官宣“卖得好”的项目中可以看出一些共性：
一个是，学校的加持对于项目销售有着较大的促进。比如，书香云海、碧桂园龙腾世家就是这样的例子。
另一个是，偏品质改善的产品，在市场上有着较高的价值认可度。实际上，以上绝大多数项目都有着这样的特质。
图源铭腾机构
当然，对于一些项目而言，还有一个最重要的原因，就是价格所呈现出的性价比。
比如，书香云海稍差一点的房源，实际售价1.2w/㎡左右，相比正常在售房源有元/㎡左右的价格让渡；而碧桂园龙川府叠拼正常在售单价约1.7w/㎡，在近期的特价房源中，甚至能找到1.4w/㎡左右的价格。
在当前商贷利率普遍保持在4.45%低位的情况下，信贷*策、购房时机等体现出的友好性，在产品品质与销售价格的平衡中，通过高性价比达成较高的销售业绩，也就顺理成章了。
昆明10余项目借势“涨价”
在多个楼盘高调披露7月业绩的同时，昆明市场也有10余个项目宣称收回折扣/涨价。
从所在区域看，五华区的项目最多。而宣称涨价的项目中，位于二环内的金科泰玺云麓書苑涨价幅度最高，达元/㎡，且针对的是在售的全线产品。
单纯拿金科泰玺云麓書苑的高层产品来对照，涨价后的销售起价将接近2w/㎡。
昆明楼市/制图
而收回折扣的项目中，基本都是收回此前释放的2%优惠。
其中，规模较大的是8盘联动的龙湖，涉及锦粼天序、锦粼公馆、龙湖时代金融中心、抚仙湖星屿海、龙湖揽境、三千时光、山海原著御景、龙湖紫宸等8个相关项目，收回的优惠主要是针对省外客户可额外享受的98折和龙湖业主再购叠加的1%优惠，以及成交报销机票等内容。
对于风云诡谲的昆明市场而言，晒业绩、宣称收回折扣，甚至是通过海报官宣涨价等操作，都已经是见怪不怪了。
而这些手段真正能起到多大的作用，也有待观察。
但值得肯定的是，相比一些选择性躺平的楼盘，这些能在市场中发出声音的项目，至少还能看到其卖房的欲望。
努力后没有好的结果，总比不努力得到的结果要更有收获。
事实上，纵观市场，在动荡的环境中如何卖房，已经成为了一门哲学。
我们在此前的文章中也提到，一味地通过价格来促进销售，或许并不是最有效的手段。昆明市场的实践已经证明，价格低的不一定卖得好，而价格高的也并非是卖不掉。
这里面蕴含的逻辑其实非常简单：产品与价格的匹配性。
好的产品必定是有其独特价值的，体现在商品交易中，价值对于价格具有良好的支撑作用。
这种作用，在昆明的房价中，也有体现。
昆明房价还有下行空间？
虽然各机构还未发布昆明最新的月度成交数据，但我们从单周的房价曲线中，已经可以纵观整个7月的情况。
根据昆明房协发布的数据显示，处于7月的第27周-30周内昆明市场共成交商品住宅约35.2万㎡。
从四个自然周的成交均价来看，整体保持在1.4w/㎡左右的水平。由此基本可以推断，7月昆明市场商品住宅的成交均价将会稳定在1.4w/㎡以上。
数据源自昆明房协/昆明楼市制图
对照此前昆明房协发布的半年报数据可以发现，今年以来昆明月度商品住宅成交均价仍旧处于1.4w/㎡以上（剔除烂尾楼处置备案数据）。
图源昆明房协
也就是说，虽然今年以来昆明商品住宅整体销量同比出现大幅下滑，但在成交价格上，整体呈现出相对稳定的态势。
换句话说，虽然今年以来昆明市场房子比较难卖，但并未出现房价大幅跳水的现象。
可能有人会觉得这样的数据表现，与现实市场中打折促销动辄几千的降幅不符，但实际上，打折促销惯用的XX元/㎡起的玩法，营销“噱头”成分更大。
而且一些看似实惠的特价房、工抵房，往往会绑定同时购买车位、甚至要求全款购买等条件，这样一来，就无形中增加了置业成本，筛掉了一大批意向消费者。
在另外的维度上，打折促销的超低价房源，更多是以单个项目、部分房源且以特殊楼层的方式出现，虽然价格足够低，但在市场接受度上也会大打折扣。
退一步讲，即便真能买到超低价的房源，也只属于市场个例的范畴，对于整体的房价水平并不能起到下拉作用。
由此可见，以上都是在成交数据上，今年以来昆明房价表现日趋企稳的客观原因。
当然，对照年昆明市场商品住宅接近1.5w/㎡的成交均价，今年以来的成交均价确实有一定降幅，但从目前各方*策导向来看，似乎也看不到相应的下行空间了。
整体来看，目前昆明市场主要还是消费信心的问题，一旦购买信心回来了，也就意味着市场快速恢复的通道打开了。
