乐居买房讯（编辑夏娅）7月10日，锐理数据上半年昆明房地产市场研究报告正式发布。报告从整体经济、土地市场、住宅市场、商办市场、项目表现、楼市预测七大维度全面解读了上半年昆明房地产市场现状，并对下半年市场行情进行了剖析和预判。
房价上升充满契机大健康成为产业发展创新主流
云南省成为面向东南亚、南亚及印度洋的开放前沿后，公路、铁路、航空、油气管线、电信互通互联等多个基础设施建设扎堆推进，而昆明作为云南省会城市，更是成为基础设施的核心起点，由边陲后方成为了开放前沿的核心枢纽城市。
“十三五”期间的基建发展与产业规划调整，推动了昆明人均GDP的高速增长，目前已排名西南五城第二，经济与产业的发展为昆明楼市购买力提供了强力支撑。年疫情后经济复苏大基建的启动，财*支出加剧，推动土地财*与税收的进一步扩充，土地市场与楼市将成为成效最快的有利工具，势必带动房价上升。
此外，大健康产业发展是昆明产业发展创新主流，由《昆明大健康产业发展规划》“-一核三片多极”到“-一核一带”的产业发展布局，主城区域功能进一步提升，受益最大的是呈贡、晋宁、安宁、嵩明几个近郊区域。
土地溢价率创近五年新高供需热度将持续上升
受疫情影响，今年上半年昆明土地供销量远低于去年同期。具体来看，上半年昆明供应44宗.46亩土地，主要集中在盘龙区、五华区和呈贡区，供应占比分别为28%、25%和20%；成交22宗.6亩土地，同环比均大幅下降，主要集中在呈贡区、西山区和五华区，供应占比分别为41%、27%和22%，成交单价结构性下降，为.32万元/亩，成交金额88.94亿元。
从土地性质来看，纯住宅和纯商业用地依然是昆明土地市场的供应主力，但纯住宅和纯商业近两年占比均有所下降，而商住混合类土地供应持续增加，未来商办类产品将逐步增加。
上半年，昆明有7宗土地公开拍卖，单场土拍均吸引5家以上房企参与竞拍，土地整体溢价率达23.07%，较上年同期增加8.35个百分点，创近五年新高，多宗土地产生高溢价创昆明历史新高。但因房企拿地对开发成本及发展价值的慎重考虑，投资拿地更加谨慎，外拓拿地降低，城市待发展板块的土地较多流拍，土地流拍率较上年同期也有大幅上涨。
虽然受疫情及供应量不足影响，但上半年同区域内相似属性地块土拍附加条件明显较去年宽松，各房企开发投资意向增强，拿地积极性持续高涨。结合年昆明土地储备供应计划，下半年土地供应将大幅增加，房企市场投资需求也将得到有效回应，供需热度明显上升。
住宅成交均价创历史新高改善需求趋势明显
年上半年，昆明住宅市场总体稳定，均价随疫情产生短期波动，供销较去年同期有所下滑，存量小幅提升总体可控。具体来看，上半年昆明住宅新增.05万㎡，同比增长1.69%；销售.84万㎡，同比下滑20%，市场供销比由去年下半年1.1增长至1.2，总体处于供需平衡点内；销售均价元/㎡，同比增长6.46%。
从各产品形态来看，高层产品是市场的绝对主力，需求度高，以90-㎡、-万的产品为核心主力，去化周期为9个月，6月成交均价元/㎡，该价格较年、年的历史高位增长元左右；别墅类产品供销总体保持平稳，存量去化在今年第二季度企业复工复产后有所增加，去化周期为18个月，疫情对其影响较小，价格稳定性高，且随着市场需求量的释放，价格小幅增长；洋房类产品市场供销平衡，去化周期13个月，价格自去年下半年开始波动较大，年初受疫情影响价格下跌明显，一季度末价格迅速增长且仍具有上升势头，东市板块多个项目单价较低成为销量主力，其次是草海、生态半岛以及半山类产品等自然景观资源丰富区域销量较高，以-㎡产品为主力。
从存量来看，上半年住宅存量达.07万㎡，同比年增长31%，去化同比下滑近20%，按近1年月均去化计算，去化周期为10个月，按近半年月均去化计算，相应存量去化周期也拉长至13个月。从年起，随着昆明市*府土地供应增加，昆明整体住宅隐性存量随之上涨，截止年6月住宅潜在供应量已增长至万㎡，去化周期为23.58个月。
值得一提的是，从近5年成交走势来看，市场成交主力面积段已从㎡以下逐渐转移到-㎡。从产品成交看，产品分化趋势明显，改善需求趋势明显。
商办供应量连续数月猛增公寓类产品去化周期最短
上半年，昆明商办市场整体供大于求，价格受单项目影响波动较大。具体来看，商办市场新增.59万㎡，同比下降12%；销售68.31万㎡，同比下降33%；成交均价为元/㎡，同比增长12%；存量持续上涨，达.62万㎡，同比19年同期增长19%；去化周期不断延长，达87个月。
从物业类型来看，商业市场整体供大于求，新增56.38万㎡，销售17.21万㎡，均价元/㎡，存量.28万㎡，需个月（约15.5年）才能去化，住宅底商依然是市场主力，小面积、低总价投资型商铺最热销；办公新增99.21万㎡，同比增长1%，销售51.10万㎡，同比下滑36%，成交均价元/㎡，同比增长15.6%，存量和去化周期增加，需要56个月才能消化。
值得一提的是，公寓市场自年下半年起供应量大幅提升，存量随之逐步增高，年因春节与疫情的影响，新增同比下降22%，销售40.59万㎡，同比下降17%，成交均价元/㎡，同比下降7%，存量和去化周期小幅增加，需要41个月（约3.4年）去化，在商办类产品中去化周期最短，呈贡、西北新城和官南、巫家坝等区域因规划发展利好和城市配套更新，虽有大量公寓产品入市，总体去化优于其它板块。
26个项目集中开盘31次本土客户占比大幅提升至6成
从年开始，昆明在售项目数量增多，竞争激烈，同时受经济下行影响，房企加快市场供应以便提高周转，集中开盘次数开始减少。据锐理数据不完全统计，年上半年，因春节假期和疫情双重影响，昆明仅26个项目集中开盘31次，推出套房源，开盘去化率为61%。今年5、6月，因蓄客、年中冲刺等原因，多数项目拿预售证之后直接转顺销，集中开盘项目较少。
从区域来看，除中心板块外，其余板块均有集中开盘，其中东南板块最多，3个项目共进行7次集中开盘，推出套房源，滇池板块去化率最高为79%。
从客户来源来看，年到年昆明本土客户占比呈下降趋势，年因昆明市场投资产品相对较少，昆明客户及地州客户开始回升，年上半年因受疫情影响，昆明客户成为市场主流，占比大幅提升达60%，地州客户略有下降，占比25%，外省客户流失严重，占比仅为15%。
下半年或出供需两端优惠*策住宅市场供应大幅提升
“疫情之后，昆明房价会稳定向上，房企压力并不一定会随之减少。”昆明锐理数据分别从*策、土地、住宅、商办等多方面对昆明下半年的市场作了相关预测。
*策方面：自年后，昆明楼市整体稳定性强，市场稳中有升且受疫情影响较弱，*策调整变化较少，与西南五市对比相对宽松，未来昆明将继续强调人才引进类*策，并随全国趋势微调疫情后供需两端优惠，如融资、贷款的协调以及加快公积金办理速度和放款速度等。
土地供应计划：年2月13日昆明市土地储备委员会下达了《昆明市年度土地储备供应计划》，供应土地（含滇中新区）3.11万亩。经筛选后主城五区、三个国家级开发（度假）区和8个县（区）住宅、商服用地供应将有1.84万亩。
热点板块推荐土地：年6月28日昆明市土地推荐会重点推荐五华区西北片区、盘龙区羊肠片区等八大片区共计6千余亩土地亮相，经筛选整合本次推荐亮相住宅、商服用地共计.41亩，其中官南、东南板块供应热度最高。
住宅市场：上半年高改产品需求增加，别墅和洋房供应量平稳上涨，受疫情影响，供求量下滑，但纯住宅用地过规就达万方，含宅类用地中住宅部分粗略估计有万方左右，预计下半年住宅市场供应将大幅提升，约有-万方。
商办市场发展趋势：截止年上半年，商办类可售存量达万㎡，随着下半年土地供应量大幅增加，以及房企高周转的开发策略，今年推介的0余亩土地今年内可转化为市场供应量，商办类供应预计约为万㎡，商业、写字楼价格将保持平稳，公寓价格小幅上升。
文章来源:乐居买房
