导语：
1.5w以内，已经是低价盘了吗？
（1）
根据8月3日，昆明锐理发布的数据，8月昆明成交套数套，7月份的成交套数套环比上涨3%。
今年1-8月，整体新房销量最好的月份为5、6月份，尤其6月份还突破了1万套大关。而在住宅价格对比上可以发现，今年5月以来，住宅新房价格已经连续4个月站上1.5w。
不过就算这样，今年以来昆明的新房成交量还是不如去年（更别提前年），比如昆明今年上半年的新房成交量为套，成交量同比去年下降了17.6%。
当然，与疫情也有一定关系，今年2月~4月受到明显的疫情影响之外，从5月开始，才开始出现了明显的回暖。
（2）
各区域冷热不均，已经成为昆明楼市的常态。
原始数据来自锐理、区域分布也如下图：
注意：
1、隐形库存没有算在内，比如在建的施工面积和待开发的土地储备面积；上图只计算开工并已取得预售许可/已竣工取得销售许可。
2、销售速度与单月个别项目推售情况有较大关系，表格只显示8月单月数据，仅做参考。
了解以上两点后，再来看看去化周期：
年的时候，住建部对商品住房的消化周期进行了清晰界定与要求，也可以参考一下：
对消化周期在36个月以上的，应停止供地；
36至18个月的，要减少供地；
12至6个月的，要增加供地；
6个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏。
根据8月住宅各区域销售情况来看，部分区域虽然价格较高，但库存面积与销售速度明显不成正比。比如，市中心（中心、次中心区域），虽然中心区域房价超过3.1w，但是去化周期需要21个月（次中心区域更甚，要45个多月）。
不过，这两个区域相对来说确实未来也不会有太多供应出现（盘太少了），加之价格较高，买家少，去化难度较大也是自然。
另外，东市区也稍微需要注意（也有16个月左右的去化周期）。
反而类似西山、空港、东南、呈贡这样的区域，去化周期在5~6个月，去化不仅没难度、反而还应该增加供应。
就算是拿今年个别楼盘价格也开始突破1.5w的呈贡，去化周期仅有6.44月。
西山、空港、东南、呈贡、高新，这5个区域的销售速度与库存量相对比较合理，但假设未来不再有大量新项目新房源推向市场，则房价可能还有进一步上涨的空间。
西山区域代表（融创文旅城、金地商置等）；
空港片区代表项目（首创誉华洲、东原启城等）；
东南片区代表项目（新螺蛳湾彩云城、以及经开区项目等）；
呈贡片区代表项目（中交、金茂、中国铁建等）；
高新片区代表项目（绿城、招商、万科等）。
其他区域相对来说正常，比较稳。
前面提到，昆明住宅新房价格已经连续4个月突破1.5w，那么还有哪些楼盘单价在1.5w以内呢。
可以发现，主城除呈贡、经开区这类原本均价不超过1.5w的区域之外，房价低于1.5w的项目主要以东市区、南市区新螺蛳湾片区、北市区山水新城/龙泉路附近为主。
其中，也不乏类似海伦国际、佳兆业城市广场离市中心较近，配套齐全的项目出现（当然，特价房低价一般决定了楼层普通）。
相对来说，特价更能够反映真实的房价水平。
当然，按照正常销售情况来看，以下区域也可以选择：
南市区三个：俊发彩云城、海伦国际、北大资源颐和；
西北片区三个：实地、春城映象、君庭云邸（这个项目也只是部分房源价格低于1.4w，洋房类还是在1.5w左右）。
除此以外，经开区价格基本都在1w左右；呈贡片区大学城附近稍微便宜（1-1.3w之间）、吴家营片区稍贵（1~1.5w）
在个昆明在售的项目中，总共有43个项目均价在1.4w以下，占比31.15%。
而在我们年10月的统计中，共有38个项目均价在1.4w以下，占比34%左右。
主城范围内1.5w以下的项目，肉眼可见越来越少了。
但新进的周边区域中，万元以下楼盘依旧不少，随着城区的扩大，周边区域配套也在不断完善，预算有限和旅居的小伙伴可以适当放宽区域选择条件。
（3）
首付稍微不那么紧张的小伙伴，也没必要一定盯着新房。
在昆明二手房主要的房价结构中，以~元/㎡居多。（图来自中国房价行情），也就是昆明的二手房整体水平比新房便宜至少2k。
低总价、低单价的二手房供不应求，但主流成交区间还是在面积80~㎡之间，总价50~w之间，单价1~1.4w之间。
不过，在二手房交易中也有矛盾存在，比如小面积段（80㎡以下）的产品，供给量、