导语：
最近有很多小伙伴在后台留言讨论二手房降价的问题，带着小伙伴们提出的相关问题，这次编辑团队重点去了南市区，为小伙伴的疑惑，提供一些答案；以及为各位楼粉的年中二手房购置计划，提供一些小参考。
本文关键词：
1、昆明二手房市场
2、滇池路五大洋房别墅区（九夏云水、华夏御府、公园、红星檀宫、世纪半岛）
3、南市区次新二手房
4、技巧分享
昆明二手房市场
昆明锐理数据发布的六月数据显示，昆明二手房住宅销售价格环比上涨0.51%，同比去年同期上涨6.82%；年的昆明在”房住不炒“的全国大基调下稳中有升。通过中国房价行情网的相关数据显示，截止6月25日，平台显示6月昆明的新房价格约为元/㎡，二手房价格约为元/m2。
疫情后的昆明二手房市场回暖了吗？这就要看购房者的需求是否提升起来了，比如刚需，比如婚房，比如置换，比如子女教育，比如父母养老等等；需求是多样的，但是对好房子的期待是统一的。
目前，已经进入年年中的关口，在各平台年底总结数据还没出来前，就先带大家看看昆明的二手房市场（以南市区为例）情况。
滇池路四大洋房别墅区
（本文提到的滇池路别墅洋房项目位置大致分布图）
从地图信息可以得知，滇池路全长约为9.5公里，越靠近滇池周边附近，洋房和别墅居多。本次重点踩盘了九夏云水、华夏御府、公园和红星檀宫，这个四个之前在文章中提到过的滇池路四大改善盘，以及户型产品较多的世纪半岛（该项目在后台咨询的小伙伴较多）。
九夏云水、华夏御府、公园、红星檀宫以及世纪半岛；综合感受下来，与周边的一手房源对比，配套更齐全，小区已经成型，周边基础设施完善；该区域的均价在1.6w/㎡~2.8w/㎡区间；按照35%的首付比例来计算，万以上的首付可以考虑九夏云水、华夏御府、公园内的别墅，70万左右的首付预算可以考虑红星檀宫以及世纪半岛的洋房；下面来看具体的房源信息及对照表。
九夏云水，联排中户别墅，一共五层，地下2层，地上3层；小区坐向有东西向和南北向。
此房源位于44栋，总面积㎡，总价万。毛坯房，有两本证，车库一本证和房子一本证，都是70年；房主要求首付50%，已满两年无增值税。
华夏御府：8层的纯洋房，一楼是跃层，二楼以上是平层，带花园；1T2户设计。
此房源位于御璟2栋，3跃4的房屋内部设计，建筑面积㎡，四室两厅两卫，总价万。精装房，房主有置换的需求，交房时间年。
公园：总共8层的洋房，2T3户设计。
此房源公园蒙塔溪14栋，4跃5的房屋内部设计，建筑面积㎡，五室两厅三卫，总价万，豪华装修，产权未满两年，需要5.6%的增值税。
红星檀宫：总层高12层，1T2户设计。
此房源位于宜居苑4栋，总面积㎡，四室两厅两卫，总价万，装修清爽，南北朝向，采光较好，配套齐全。
世纪半岛：位于昆明市西山区馨安苑西侧，分三期，分别为苹果谷（住宅），茶溪谷（跃层），橄榄谷（别墅）。
整体住宅的均价1.5~1.6w/㎡，评估价1.3~1.4w/㎡。三期房源均为9年交房，无增值税。首付要求首套房按照评估总价的25%~30%来计算；利率目前是4.65的基础上根据个人的资质系统直接定。
在售房源周边相关配套齐全；商业的话，爱琴海购物商场，南亚等，学校是中华小学对口，医院，小区附近也有综合农贸市场；生活也方便，满足日常需求；下面来看具体的房源信息及价格。
（1）苹果谷在售住宅房源基本是2T3户设计，总层高15~16层。
一号房源位于苹果谷三期，9年交房，第12层（总层高16层）；简装修风格，面积㎡，总价万；三室两厅两卫；带部分家电，朝向偏西南，采光效果一般。
二号房源位于苹果谷三期，9年交房，年拿证，第4层（总层高15层）；精装豪华风格，面积㎡，总价万。
（2）茶溪谷在售跃层房源，2跃3的房屋内部设计，楼梯房（无电梯），总层高6层。跃层的整体均价1.6w/㎡~1.8w/㎡；评估价1.4w/㎡左右。
三号房源位于茶溪谷一期，9年交房，证件齐全，5室2厅3卫，面积㎡，总价万；毛坯房。
（3）橄榄谷在售别墅房源，没有电梯，总层高5层；别墅区的总体均价1.8~2.0w/㎡，评估均价1.6w/㎡起。
四号房源位于橄榄谷三期38栋，9年交房，产权清晰，户型3室2厅2卫，总面积㎡，总价格万，普通装修，西南朝向。
南市区次新二手房（高层）
跑盘过程中得知，11个小区的内部环境较好，绿化率较高，但是从各方面的配套来分析的话，恒大云报华府，盛高大城和海伦国际具有学校优势，海伦国际和云报华府都有一手新房源在售，但是云报华府的内部商业相对来说比较稀缺，项目位置上，不如附近的新楼盘复地云極和云和中心更靠近商圈。
从跑盘的11个次新房小区的单价来看的话，在稳中有升的趋势下，单价对于刚需小伙伴来说还是比较友好，成交均价基本在1.5w/㎡，相比新房，价格还是有优势，周边的二手房很多都是1.8w/㎡以上。
从改善角度来看的话，项目中有回迁房和周边有城中村的小区，需要注意居住氛围，谨慎选择。
从业主的角度来看，以小换大，仿佛是一种趋势所在，在满足自住需求后，追求更大面积的户型的洋房和别墅，似乎都在情理之中。
不过，有一点值得注意，不管是新房还是二手房，两者的价格差距正在缩小，甚至会倒挂。目前的二手房市场成交的周期相对较长，一般在五个月左右；主要因素可能还是因为过户手续的繁琐，各项税费（个税，契税，增值税）和各项中介服务费的压力，加之新楼盘较多以及部分的“买新”的心理。
从跑盘的过程来看，中介工作人员对于小区的地段和周边配套设施评价整体较好，从大体上能判断出其中的优劣势以及一个保值与升值的空间；在这11个次新房小区内的中介公司工作人员接待的客户较多，成交量尚可，从工作人员那里了解到，大多数意向买家是考虑刚需和改善以及上班通勤的便利，考虑纯投资的买家较少；而房东对诚意买家也很愿意谈价给出优惠；下面来看具体的房源信息及对照表。
南亚：此项目的交房时间年左右，总层高29层。
此房源位于星辰苑第15楼，总层高29层，证上面积㎡，三室两厅一卫，2T7户设计，总价万。
盛高大城：交房时间范围9年~年之间，能上书林一小。下面看具体的两套房源。
一号房源位于9楼，总层高32层，面积86㎡，3室2厅1卫，2T6户设计，总价万。
二号房源位于26楼，总层高32层，面积85㎡，3室2厅2卫，2T6户设计，总价万。
金地悦天下：项目总层高34层，交房时间年左右。
此房源位于32楼，面积88.5㎡，3室2厅1卫，2T6户设计，总价万。
紫郡：项目总层高33层，交房时间年左右。
此房源位于5楼，面积89㎡，3室2厅1卫，2T6户设计，总价万。
光辉城市：总层高15层，交房时间年左右。
此房源位于5栋10楼，面积84㎡，3室2厅1卫，2T6户设计，总价万。
蓝光水岸公园：项目总层高26~33层，交房时间年左右。
此房源位于6栋18楼，总层高33层，面积93㎡，3室2厅2卫，2T6户设计，总价万。
金科阳光里：项目总层高为33层，年左右交房。
此房源位于3栋6楼，面积㎡，3室2厅1卫，2T5户设计，总价万。
海伦国际：在售住宅户型多为2T8户和3T8户设计，总层高32~39层。整体均价1.4~1.5w/㎡，评估价1.2~1.3w/㎡。
一号房源位于海伦国际13号地块，3T8户设计，总层高32层；年交房，三室两厅两卫，简装修不带家具，总面积93㎡，总价万（包税）。
二号房源位于海伦国际10号地块，2T8户设计，总层高39层；年交房，证未满两年，有5.6%的增值税，三室两厅两卫，毛坯，总面积93㎡，总价万。
未名城：项目分为两期，总层高34层；年左右交房。
此房源位于一期5栋13楼，面积84㎡，3室2厅1卫，3T9户设计，总价万。
润城：项目年左右交房，总层高33层。
此房源位于润城二栋27楼，面积㎡，3室2厅两卫，2T4户设计，总价万。
恒大云报华府：项目年左右交房，刚下证不久，未满两年；规划书林二小。
此房源位于41栋28楼，总层高33层，面积㎡，3室2厅2卫，2T6户设计，总价万。
技巧分享
以下是小编的一些看房小技巧，帮你提高看房效率。
1，网上做功课，把自己有意向的开发商楼盘信息、二手房的挂盘都整理出来，编上序号，并间隔开预留一定空间做实地看房的记录，写到一个本子上。好记性不如烂笔头，因为很多人看完房子，可能连价格是多少都不记得了，又或者是哪一套未满两年需要上增值税都没有记录下来。
2，不建议大家开车去，应该坐公交或地铁过去。一来，是测量通勤的顺畅度和实际时间；二来，是为了观察沿线人群的密集程度。
3，建议大家下午2-5点看房，因为看完之后，你可以旁边吃个饭，6-7点又杀回楼盘附近，通过观察阳台亮灯情况，测算出楼盘的入住率（当然，白天通过阳台是否晾晒衣服也能判断）。傍晚除了测算入住率，还可以在附近溜达一下，看看有没有灯光污染、小区散步人群的多寡以及地下停车的情况。下午看房，可以做到一房两看，白天和夜晚都看了。
4，二手楼盘，要注意进入小区的时候，物业是否管理严格，外来人员能否轻松进入，同时留意花园是否有垃圾堆积，无人清扫的现象，亦要