导语：近期，昆明市各区（县）召开“两会”，在总结过去一年工作成绩的同时对年工作目标进行了明确，年是“十四五”开局之年，也是全国房地产行业进入“青铜时代”的开端。昆明主城各区宏观环境及房地产现状如何？在利好规划下谁更具发展潜力，更胜一筹？
01
宏观环境表现
官渡区、五华区经济总量、人口、产业结构优于其他区域，西山区、盘龙区第三产业发达，呈贡区经济增速快、潜力大。
依托国家园区建设和人口优势，官渡、五华区在经济总量、产业结构方面领先于其余区域，西山区和盘龙区依托自身特点，着重发展旅游、楼宇经济等第三产业，居民收入消费能力也在不断增强；呈贡作为昆明新区仍处于快速发展期，人口、产业、投资等增速较快，目前仍为投资驱动型经济发展模式。未来，昆明主城仍保持人口红利期，城市“扩融”不断推进，医疗建设方面将进入新阶段，文创旅游、大健康、数字经济等地产强关联产业不断发展，支撑各区走自己特色发展道路。五华、官渡和呈贡区产业发展形成三足鼎立之势，环境发展西山区和盘龙区齐头并进，为工作置业可选择前三区，为环境置业可选择后两区。
宏观经济
GDP
官渡五华体量保持领先但增速较慢，呈贡区3年复合增速近43%，发展潜力大。
主城五区中，官渡区和五华区GDP规模多年保持前二水平，且也是全省个区县中唯二跨入千亿规模大关的区域，这两个区拥有经开区或高新区，年产值均已突破千亿，高新技术产业发展基础夯实，支撑区域经济发展，但因经济体量较大近两年增速较慢；西山区和盘龙区发展较快，旅游服务业、楼宇经济等产业不断壮大，经济保持较快增长，年均增速分别为22.6%和14.7%；呈贡是现代新昆明建设核心区，体量虽小但发展迅速，昆明市*府和大学城均坐落于此，发展潜力大、年均增速近43%。
备注：数据来源各区域统计公报、统计局，此外，受年四经普调查修正数据影响，19年数据较18年明显上升，导致呈贡、盘龙和西山区增幅较大。
宏观经济
人均GDP
五华区人均GDP10.9万元排名第一，呈贡最低为7.8万元，其余三区处于8.6-9.5万元之间。
从人均GDP看，仅五华区人均GDP突破10万元，呈贡最低为7.8万元，受第七次人口普查数据向上修正以及GDP增速放缓双重因素，全市仅西山区、盘龙区和呈贡区人均GDP复合增速为正，分别为11.2%、6.4%和5%，官渡区因常住人口骤增64万导致人均GDP骤降，近三年复合增速为-19.3%，五华区情况相似、复合增速为-7.4%。从年数据来看，经济第一的官渡区人均GDP最高，盘龙区反之。
备注：数据来源各区域统计公报、统计局，此外，受年第七次人口普查数据影响，各区常住人口数量激增，人均GDP下降明显；
宏观经济
固投占比
官渡区固投超千亿、全市占比超2成，仍保持上升趋势，西山区和盘龙区占比下降明显，后者占比不足7.6%。
近5年官渡区受经开区、巫家坝等区域开发影响，固投额度持续上升、由年亿元攀升至年的亿元、年均增长12%，固投占全市比重也由17.8%升至22.2%，未来仍有上升可能；呈贡区固投保持稳定增长、年均复合增速6.4%，占全市比重稳定保持在12%左右；西山区年受工业投资不足影响，导致固投额度下降，全市占比也由14.8%降至10.4%，此后固投额度略有回升，但比重基本不变；-19年盘龙区固投下降明显，年均降幅近20%，年略有回升，带动占比由6.7%升至7.6%；五华区与盘龙区占比走势相反，固投额度由16-17年的亿上升至亿元级别，年均增幅4.4%，占全市比重总体波动平稳，保持在8%上下。
备注：数据来源各区域统计公报、统计局；
宏观经济
固投GDP比
呈贡区固投高于GDP、比值达1.15，属典型投资驱动型城区，五华区固投与GDP比值最低仅0.3。
从固投增速上看，官渡区受益于巫家坝、空港片区、自贸区建设工作，固投额度超过千亿，三年复合增速达7.37%；其次是西山区和呈贡区，固投复合增速均超5%；五华区年固投受疫情影响略有下降，复合增速年均-1.58%。从投资结构上来看，五华、盘龙和西山区固投与GDP（单位产出的投资额）比值低于0.6、属于效益驱动型城区，而官渡比值为0.79、属于投资+效益驱动型城区，呈贡则是投资驱动型，比值达1.15，不过随着城区开发进入后半段，数字产业园等产业园区逐渐成型，未来该比值将逐步降低。
备注：数据来源各区域统计公报、统计局；
宏观经济
房投固投比
五华、呈贡房地产投资受限于土地和发展相对成熟的市场客观因素，占固投比重低于0.6，官渡区房投最高，增速最快但占比不高。各区中，官渡区、呈贡区和五华区房投/固投比在0.6以下，其中五华区与呈贡区也是房投下降的区域，一方面受土地供给因素影响，另一方面城市化发展程度相对成熟也限制了房企投资；官渡区受巫家坝等区域建设影响，房投额度近三年复合增速超18%，但房投/固投比仅0.45，地区经济发展对房地产依赖程度一般；盘龙区和西山区20年房投/固投比分别为0.8和0.76，意味着房企投资成为区域固投支柱，两区房投额度保持增长态势。从土地供应计划看，年各区土地供应较20年均有所下降（呈贡下降最大近80%），叠加21年全年房企拿地意愿不高，年或将延续这一态势，各区房投或有所下降。
备注：数据来源各区域统计公报、统计局；
产业
产业结构
各区第三产业占比持续提高，呈贡增幅最大、西山占比最高，五华、官渡和呈贡第二产业占比下滑至40%以下。从主城五区三次产业结构看，近年来各区第一产业占比稳定，第三产业占比持续提高、其中呈贡区第三产业占比18-20年提高13.13%、涨幅最大，官渡区第三产业占比仅提高2.3%；受高新区、经开区产业带动作用，20年五华区、官渡区和呈贡区第二产业占比均保持在30%以上，是昆明市工业发展聚集区。受年四经普向上修正GDP影响，各区第三产业增加值三年复合增速较快，五华区为17.3%、盘龙区为22.6%、西山区为29.1%、官渡区为8.2%、呈贡区为61.8%，20年各区第三产业增加值同比分别增长2.8%、5.5%、2.6%、-0.6%和6.1%。
备注：数据来源各区域统计公报、统计局，受年四经普调查修正数据影响，19年数据较18年明显上升，导致三次产业增加值增幅较大。
产业
第三产业占比
呈贡区产业结构不断优化升级，未来三产占比持续上涨，五华官渡未来三产占比或继续保持，规模稳定上升。各区中，呈贡区第三产业占比虽最低，但受益于呈贡信息产业园建设、市*府及大学城等机构带动，第三产业发展潜力大，第三产业增加值三年年均复合增速超60%，未来几年大概率保持高增长状态；西山区受益于旅游业发展，第三产业占比最高，“十四五”期间昆明高铁西客站建设将进一步巩固其“服务业大区”地位；五华区和官渡区三产占比相似，在未来国家大力发展工业的*策下，两区第三产业占比或略有下降，规模将进一步扩大；盘龙区依托北京路大力发展总部经济第三产业、占比近80%，未来将从高增速向高质量发展转变。
备注：数据来源各区域统计公报、统计局，受年四经普调查修正数据影响，19年GDP数据较18年明显上升，导致呈贡、盘龙和西山区增幅较大；
收入
人均可支配收入
盘龙区人均可支配收入和增速均为主城五区第一，且后期随着商业扩张、人才孵化平台不断建设，上升空间潜力大。年主城五区中盘龙区人均可支配收入最高，为元，得益于盘龙区对疫情得到有效控制后*府出台各种经济扶持*策，盘龙区商贸业呈现稳步向好趋势，带动经济快速复苏，三年复合增速达3.9%，人居收入、增速均为第一名，随着自身商业不断扩张，高新技术产业和人才孵化平台的不断建设，预计盘龙区后期人均可支配收入将继续上扬。
注：数据来源年云南统计年鉴，统计公报；
消费
社零总额
受*府*策带动盘龙区消费品零售额位居第一、带动呈贡社消总额增速达6.9%，两区消费水平高或潜力大。
年主城五区中盘龙区消费品零售总额最高，为亿元，位居全省第一，主要原因为盘龙区是昆明市传统商贸中心区，且自年3月底便实现全区重点线上商贸批发零售业%复工，其次*府以同德广场、欣都龙城、七彩METOWN等商业综合体为载体，引导鼓励企业开展促销活动，刺激消费，带动增长；从三年复合增长率看，呈贡区三年复合增速达6.9%，主要原因为七彩云南第壹城发放的80万元补贴券，刺激消费，其次为新能源汽车消费表现突出，销售额达.5万元，同比增长.7%，新技术产业带动消费增长。
注：数据来源年云南统计年鉴，统计公报；
存款
居民存款
盘龙区以亿元居民存款和11.8%的增速位列主城五区第一，支撑高消费水平，五华区以亿元位列第二。
从年主城五区住户存款和近三年复合增速来看，盘龙区均为第一，盘龙区的整体经济收入水平高，原因为区域内房地产刚需户型面积的整体均价较高（21年住宅均价元/㎡，位居第二），首付金额的不断提高，刺激居民存款购房；其次为新冠肺炎疫情影响，不仅需要改变生活和工作方式，还要面对未来的不确定性，转而增加储蓄，增强自身风险抵抗能力。
注：数据来源年云南统计年鉴，其中五华和盘龙的存款按照人口分配计算；
人口
常住人口
官渡、五华常住人口最多，呈贡常住人口增速最高，短期内仍将保持高增长态势。从七普数据看，年官渡区常住人口超万，10年复合增速为6.5%，呈贡区受益于新城开发，常住人口复合增速7.65%，未来几年仍将保持较高增速，盘龙、五华和西山10年人口年均增速较低，主要由于城区发展较早，开发潜力不及官渡和呈贡。从抽样统计的统计公报数据看，-年，呈贡区常住人口年均复合增速达4.37%，排在第一名，官渡区紧跟其后，增速为2.49%，盘龙区人口则略有下降，年均增速为-2.38%。
注：数据来源各区七普报告；
城市建设
城市规划
官渡区以飞虎大道为城市新中心的发展轴，其中将巫家坝作为城市新中心，深耕主城核心区，五华区以两翼向西北方向延伸，拓展城市功能。
西山区主要位于西市门户区，主要以西北和碧鸡海口方向，盘龙区主要以茨坝和双龙公共服务和基础设施建设，以及多个成熟商业圈，呈贡受“南控”影响，主要发展自身城市产业功能区。
城市建设
重点项目
在交通、医疗上布局多个重点项目，其中五华区康养项目将在22年投入使用，改善养老设施，呈贡的华侨城第二总部将成为新的地标性大楼，吸引企业入驻。
城市建设
重点产业规划
打造多个千亿级产业集群，覆盖一二三产业，主城区主要发展大健康、新材料、旅游、文创、数字经济等三产和高新产业，物流、装备制造、农业等产业集中在官渡、呈贡。
资料来源：昆明市十四五规划纲要、产业发展规划，涉及区域用不同颜色标识；
城市建设
重点产业（产业园区分布）
昆明主城产业园区主要聚集在五华区和呈贡区，以新兴产业为主，自贸区的建立促进物流和文化教育产业发展。
“十四五”规划指出培育发展千亿级产业集群，大力发展数字经济，主城区以新兴产业为主，重点培育光电产业、生物医药、先进装备制造等；自贸区（昆明片区）的建立，加强与空港经济片区联动发展；
城市建设
产业*策扶持
人才*策上以购房补贴提高劳动人口质量，产业扶持上主要以新兴产业为主，其中官渡和盘龙对办公楼栋扶持。
在人才*策方向上，通过昆明推出创业就业计划推出的购房补贴、租房补贴等*策吸引本科、研究生人才在当地就业创业，加之春城人才计划提高整体劳动人口质量；
扶持产业主要为新兴产业，其中官渡区产业扶持*策力度最高，产业布局广；对办公建筑上盘龙区、官渡区都提出存量楼栋进行升级，且官渡区扶持金额大，办公建筑扶持资金等级明确。
资料来源：昆明市各区*府网，*策摘取-年的*策颁布；
02
房地产市场表现
土地、商品房成交下降明显，官渡区体量领先，西山改善类占比高，今年主城预计入市17个项目，可重点