当下，房地产市场的回温调整已经愈发明显。
注意，是回温调整，不是市场回温。
目前来看，包括福州、重庆、青岛、郑州、宁波、无锡等城市在有意无意释放利好政策。
加之此前金融政策、房贷等层面的调整，一股暖风吹向了楼市。
对烟台而言，是否会跟进释放政策？接下来楼市会有怎样的走向？
01
先来看一下两座城市的政策暖风：
大连：前几日大连发布了一则放开落户条件的意见通知稿。
根据意见稿，基本上只要在大连工作的都能落户。该政策目的无非是吸引人口流入，同时带动各个行业发展，房地产自然包含在内。
对大连而言，尽管是东北地区为数不多人口正增长的城市，但超过50个月的房地产去化周期，已经严重影响了市场正常运行。
不过仅仅放开落户并不能直接影响楼市，后续政策跟进才是最大看点。
同样作为烟台的兄弟城市，近期有消息称青岛也开始有利好政策。
首先是此前即墨取消了限售五年的政策，随后又传出全市限售五年改两年，但这一消息目前还没有官方认证。
对于新晋千万人口城市的青岛而言，今年一季度二手房仅成交套创7年来最低。
而一季度青岛新房成交情况，业内人士普遍认为：表现整体“欠佳”。从市场现状出发，青岛确实需要对政策进行一定调整。
实际上，这一轮房地产政策调整始于21年三季度。
年10月开始，金融管理部门对上半年过紧的金融政策进行“纠偏”。
年以来，房地产金融政策调整更为频繁。
如春节前后多个城市上调住房公积金贷款额度；部分城市将首套房贷首付比例悄然降至20%，一些城市还对二套房贷首付比例进行调整。
与此同时，多个城市房贷利率出现不同程度下行，放款速度加快。
3月开始，郑州、哈尔滨、福州等城市开始对房地产调控政策进行较为全面的调整，要求加大房地产企业开发贷款、并购贷款支持等。
显而易见，政策是支持房地产市场向好，甚至于回暖。当然，前提还是房住不炒与住有所居。
所以说，近期多个城市通过政策促进回温已经达成共识。
烟台，是否会跟进？
02
分析烟台房地产市场的未来趋势，我们首先要明白烟台市场处于怎样的地位。
如果说城市综合实力层面烟台是二线城市，那烟台房地产市场还处于三线城市水平。
意思是，这座城市房地产市场的体量并不大。
例如：年济南卖了25.98万套新房，青岛为14.04万套，烟台则为套。
明显的体量差距与城市等级，决定了烟台市场受全国市场影响会比较小，且时间上有延迟。
所以我们曾经提过一个观点，要预测烟台市场的未来发展，首先要看青岛、济南的政策调整。
青岛、济南没有明显的政策调整或回温现象，烟台市场很难出现大的变动。
尤其是青岛，与烟台相邻且同处胶东一体化框架下，青岛楼市可以看做烟台楼市风向标。
不过现在看来，这个说法并不完整。
因为房地产的走势长期需要看人口，而随着七普数据公布的人口走势，与全面放开二孩后的增长趋势两个方向明确，城市之间的差异化变得十分明显。
青岛比烟台有更强的城建和政策优势，自然也能吸引更多的人口。
但，人口流入总的数量是在减少的。
这就决定了不可能一二三名城市按比例吸纳人口。青岛能吸引人口流入，不代表烟台也可以。
而且从数据看，青岛在中国主要城市人口增量排名中成绩同样不理想，与城市地位不匹配。
在七普数据公布过去10年中国主要城市人口增量排名中，青岛位居第21名，GDP不如青岛的西安、佛山、东莞、南宁、昆明等城市，人口增量纷纷超过青岛。
所以近年来青岛在城市建设、产业升级层面不断发力。不仅地铁线里程后来居上进入全国前十，包括电影之都等城市名片也更加响亮。
这些，将会成为未来十年甚至更长时间，青岛吸引人口、发展经济的重要支撑。
没有需求增量，房价就像空中楼阁，是撑不起来的。
所以对烟台而言，当下